Семейные споры.

Оспаривание кадастровой стоимости.

1 января 2014 года произошли изменения в налогообложении организаций, владеющих недвижимостью. Для некоторых объектов налог на имущество стал начисляться исходя из кадастровой стоимости.

Изменения коснулись статьи 378.2 НК РФ, в ней упоминаются следующие объекты:

• Торговые и всевозможные административно-деловые центры;

• Офисы, магазины и прочие помещения, используемые для торговли и оказания бытовых услуг, а также заведения общепита. Речь идет о наличии объектов в собственности, неважно ведет в них организация деятельность или нет. Что касается фактического использования помещений в этих целях, то оно признается, если не менее 20% площади объекта используется в этих целях;

• Офисы и другая недвижимость иностранных организаций, причем неважно, работают они в РФ через официальное постоянное представительство или нет.

В НК РФ прописаны ограничения налоговых ставок по отношению к имуществу, база по которому берется исходя из кадастровой стоимости. Однако в кодексе зафиксировано постепенное повышение таких ограничений. Если в 2014 году верхняя граница была установлена на уровне 1% (для зажиточной Москвы — 1,5%), то в 2016-м налогоплательщиков «порадовала» новая планка в 2%.

Кадастровая стоимость зданий в Москве сильно завышена, по расчетам оценщиков она превышает рыночную цену на 30-40%. Собственникам нет смысла ждать пока ситуация как-то сама изменится в лучшую сторону, поэтому логично добиваться снижения налога в судебном порядке.

Суды уже вовсю рассматривают дела о пересмотре завышенной кадастровой стоимости и признают ее равной рыночной. Для этого в первую очередь необходимо получить отчет оценщика и правильно составленное заключение СРО оценщика, в котором подтверждается объективность отчета.

В нашей компании работают грамотные юристы, богатый опыт и глубокие знания которых позволяют оказывать комплексную услугу по снижению завышенной кадастровой стоимости. Услуга предназначена для владельцев коммерческой недвижимости и земельных участков, она включает: 

• Предварительную оценку возможности существенного снижения кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, земельного участка. Часто эти работы выполняются бесплатно в надежде на взаимовыгодное сотрудничество в дальнейшем.

• Консультации на всех этапах сотрудничества, начиная с предварительной оценки возможности оказания услуги и заканчивая внесением измененной стоимости объекта в государственный кадастр.

• Работу над Отчетом о рыночной стоимости объекта.

• Получение необходимого экспертного заключения СРО, подтверждающего рыночную стоимость, указанную оценщиком в Отчете.

• Юридическую защиту Отчета в муниципальных органах, занимающихся земельными вопросами и кадастром.

• Квалифицированное правовое сопровождение, защиту интересов клиента по вопросам, связанным с установлением и фиксацией рыночной стоимости, а также работу в судах всех инстанций, при необходимости и в Верховном Суде РФ.

В ситуациях, когда госорганы пытаются оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде, юристы нашей компании гарантируют выполнение всех необходимых действий для защиты Отчета в судах (с дополнительной информацией по этому вопросу можете ознакомиться в разделе юридических услуг).

Нормативно-правовые акты, на основании которых происходит пересмотр кадастровой стоимости:

— Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 24.19);

— № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

— Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 16 мая 2013 г. N 259 «О внесении изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263»;

— Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 04.05.2012 г. №263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости».

Варианты оспаривания кадастровой стоимости.

I. Обращение в суд, например, Арбитражный суд города Москвы, Арбитражный суд Московской области. В данном случае кадастровая стоимость может быть снижена более 30%. Юридические лица вправе обратиться только после обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

II. Обращение в комиссию для оспаривания кадастровой стоимости.

Деятельность комиссий по оспариванию кадастровой стоимости регулируется Росреестром. Юридические лица обращаться первоначально сюда.

Таким образом, суть проблемы с величиной кадастровой стоимости определяется основными целями

— налогообложение;

— регулирование земельных правоотношений (платность использования земли ещё никто не отменил).

Аргументы для пересмотра кадастровой стоимости.

Набор аргументов необходимый для пересмотра кадастровой стоимости зависит от того, какие требования истец выдвинет в судебном порядке:

— об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (необходимо представить отчет эксперта-оценщика, который подготавливается на дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость недвижимости);

— об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки; установление недостоверных сведений — допущенные при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки);

— об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Исходя из сложившейся судебной практики, в том числе обобщённой судебной практики, подготовленной Росреестром, удовлетворяется порядка 70-80 % поданных заявлений о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. Зачастую кадастровая стоимость завышается от 30% до нескольких раз.

В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости, создавалась не для того, чтобы её отменить.