Нюансы приобретения и аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Развитие сельского хозяйства занимает все большую нишу в развитии страны в целом и ее регионов. Но для занятия деятельностью необходимо выделение земель специального назначения. Ими считаются сельскохозяйственные земли, расположенные за границами населенных пунктов. Такие участки отличаются плодородием и охраняются государством.
Закон об обороте земель сельхоз назначения поясняет порядок отношений, пользования и правил оборота. Возможны варианты пользования землей на правах аренды, либо приобретение их в собственность с последующим отчуждением у государства. Отношения, которые возникают при индивидуальных строительствах и ведении личного хозяйства не попадают под действия данного закона.
Распространенным случаем выделения в собственность участка сельхоз назначения, является приобретение права муниципальным образованием. Это касается земель, которые входят в состав субъекта страны. При этом закон обязывает органы субъекта уведомлять высшие власти в своих намерениях. В извещении должны указываться условия продажи и договора, а также заявленная стоимость участка. Если же исполнительный орган не воспользуется своим приоритетным правом покупки, и в течение месяца не направит ответ о желании приобрести земли, продавец может выставить ее на торги и продать третьему лицу сохранив заявленную стоимость или повысив ее.
В случае несоблюдения обязанностей по извещению о продаже, договор, совершенный с третьим лицом может быть признан недействительным, если вышестоящий орган обратиться с иском в суд.
Земли сельхоз назначения могут приобретаться в пользование на условиях аренды. Сдаваться могут земли, имеющие одного собственника или нескольких. Долевое участие предусматривает заключение договора как со всеми собственниками, так и с одним, имеющим право по доверенности совершать сделки.
Максимальный срок аренды не может превышать 49 лет. По окончании аренды, пользователь имеет право приоритетного заключения договора на повторный срок, если обязательства им совершались должным образом. Один арендатор может пользоваться землей в неограниченных размерах, допустимая площадь которых законом не предусматривается.
Лица, желающие получить в аренду земли сельхоз назначения подают заявление в органы власти с указанием площадей и места расположения. При наличии одной заявки на конкретный участок земли, он может быть передан без проведения торгов. При обращении более двух заявителей, закон предусмотрел обязательное проведение торгов с указанием начальной суммы.
Оба варианта приобретения земли требуют детального рассмотрения в зависимости от региона и местных актов. Избежать возможных неправильных шагов и трактовки законов поможет адвокат по земельным вопросам, имеющий опыт в подобного рода делах и связь с необходимыми органами власти.
Также освобождаются от торгов участки, арендаторы которые имеют приоритетное право выкупа земли по рыночной стоимости. Такое право арендатор приобретает по истечение трех лет непрерывного пользования, при условии соблюдения условий договора.
Обращаясь в исполнительный орган, арендатору следует знать о том, что он должен получить ответ в течение двух недель с поступления заявления.
Что же касается лиц, не имеющих права претендовать на приобретение земли сельхоз назначения, можно определить их круг:
Иностранные граждане и организации;
Лица, не имеющие гражданства;
Организации, уставной капитал которых состоит более чем на 50% из вкладов иностранных лиц.
При долевой собственности на земли, каждый из участников имеет право производить любые действия со своей долей. Она может быть продана, подарена, обменена, сдана в аренду или завещана.
В случае участия в собственности более пяти человек, к обороту земель применяются особые правила. При совершении сделки одним из собственников он обязан оповестить остальных и предложить им выкупить его долю по рыночной стоимости. Потенциальным покупателям предоставляется один месяц для использования права приоритетного выкупа. По истечение месяца в отсутствие ответа собственников о желании приобрести долю, она может быть продана муниципалитету, который находится во второй очереди преимущественного права приобретения. Только после отказа всех указанных лиц, продавец может продать долю любому другому лицу.
Существуют и другие особенности земельных отношений, находящихся в долевой собственности. Разобраться в них можно при поддержке адвоката по земельным вопросам. Например, определение долей и их расположение определяются при покупке дольщиками самостоятельно. Проводится общее собрание , на котором решаются вопросы, связанные с приобретением участка.
