Что делать, при смене «хозяина» территории, которая была взята в аренду?
На сегодняшний день достаточно часто возникают земельные споры, которые приходится разрешать в суде. Большей популярностью пользуются споры о границах земельных участков, которые обычно возникают при самовольном расширении границ участков, при установлении границ или несогласии с планом межевания. Стоит отметить, что при посещении такого заседания следует набраться знаний в области землеустройства, дабы доказать свою правоту в том или ином деле.
Как правило, после подачи заявления в суд, судья обязан назначить землеустроительную экспертизу, чтобы определить насколько прав истец. Иногда происходит и так, что истцы и ответчики не согласны с решением суда первой инстанции, и им приходится подавать апелляцию в суды высшей инстанции.
Рассмотрим такую ситуацию на примере землеустроительного дела. Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску торговой организации к Департаменту городского имущества (в дальнейшем Департамент) г. Москвы о признании отказа в подаче документов незаконным. Суд установил, что истец просит признать незаконность действий Департамента, который отказал ему в подаче документов для оказания государственной услуги по изменению договора аренды земельного надела и заставить Департамент устранить нарушение прав истца в течение месяца с момента оглашения решения суда.
Из решения суда понятно, что Департамент нарушил права истца, который заявил, что стал арендатором земельного надела после визирования договора аренды с Имущественным комитетом г. Щербинки. На момент подписания договора, объект аренды располагался в пределах Московской области, но, начиная с 01.07.2012, вся прилегающая территория была введена в административный округ г. Москвы, что автоматически привело к смене арендодателя, договорные права и обязанности перешли к Департаменту.
Административный регламент гласит, что заявителями могут выступать физ.лица, индивидуальные предприниматели и юр.лица, которые арендуют земельные наделы в административных пределах г. Москвы. Истец воспользовался правом заявителя и обратился в Департамент 02.07.2014 для получения государственной услуги по изменению положений договора аренды земельного надела. Письмом, датированным 02.07.2014, истцу было отказано в подаче документов для оказания этой услуги со ссылкой на то, что истец не является заявителем, по причине преждевременной ликвидации договора аренды арендодателем в одностороннем порядке.
Ответчик ссылается на то, что на момент отправления письма истцу договор аренды являлся расторгнутым, что стало основанием для отказа в подаче документов для предоставления испрашиваемой истцом государственной услуги.
Изучив доказательства и выслушав пояснения обеих сторон, суд обнаружил, что 04.09.2008 Имущественный комитет г. Щербинки, в роли арендодателя и истец в роли арендатора заверил договор аренды земельного надела, по которому торговая организация на протяжении 50 лет, с 01.09.2008 по 31.08.2057, арендует земельный участок для возведения делового центра. Договор прошёл регистрацию в Управлении ФРС Московской области.
Если изучать историю возникновения проблемы более детально, то стоит обратить внимание на то, что ранее по дополнительному соглашению, датированному 01.07.2012 и заверенному обеими сторонами договора и ответчиком, после утверждения постановления об изменении границ Москвы ответчик стал полноправным арендодателем по договору аренды от 04.09.2008г.
Истец, в качестве заявителя согласно П. 1.16 Административного регламента, 02.07.2014 принёс в Департамент заявление об изменении указанного договора аренды.
После рассмотрения данного дела, Департамент отказал истцу в приеме документов, сославшись на то, что заявителями этой услуги могут быть только арендаторы земельных участков, причисленных к собственности г. Москвы, то время как заявитель не является таковым, по причине аннулирования договора аренды от 04.09.2008г.
Раздел 6 договора аренды устанавливает, что изменения и дополнения к условиям договора считаются действительными при следующих условиях: оформление в письменной форме, визирование представителями сторон, а в дальнейшем, регистрация в установленном порядке.
Отказ Департамента в подаче документов для предоставления запрашиваемой истцом государственной услуги обусловлен тем, что договор аренды, в который истец просил внести изменения, не действует, поскольку в сообщении от 03.03.2014г. Департамент сообщил истцу о преждевременной ликвидации договора аренды в порядке одностороннего решения. Арбитраж г. Москвы 17.11.2014г. признал действия Департамента в этом случае неправомерными.
Основываясь на ст. 167 ГК РФ, установленная недействительной, сделка не влечет за собой юридических последствий, решение суда соответствует мнению истца об отсутствии у Департамента оснований для отказа в подаче документов, зафиксированного в письме от 02.07.2014, по указанному в письме основанию. В связи с эти суд предписывает удовлетворить все требования по иску.
Руководствуясь ст. 167, 450, 452 ГК РФ, ст. 69, 110-112, 167-170 АПК РФ, суд решил признать действия Департамента по отказу в подаче документов для оказания государственной услуги по изменению договора аренды земельного надела от 04.09.2008 неправомерными и обязать Департамент исправить решения, повлёкшие нарушение законных прав истца в течение месяца с момента оглашения решения суда.
