Адвокат по земельным вопросам по отказу в аренде.
Часто в судебной практике встречаются случаи оспаривания частными или юридическими лицами отказа муниципалитета в продлении аренды участка. Муниципальная земля может передаваться либо в собственность, либо, что встречается чаще, в аренду. Сроки рассматриваются для каждого случая отдельно. Договора могут быть как краткосрочные, заключенные до 5 лет, так и долгосрочные, их срок может достигать до 50 лет. Зачастую участки в аренду приобретают предприниматели, которые впоследствии размещают на ней свои объекты, в основном это касается магазинов. Если договор краткосрочный, то арендатор может претендовать на его продление.
Иногда органы власти отказываются продлять договор аренды. В таком случае арендатор попадает в неприятную ситуацию, он лишается возможности продолжать свой бизнес, и вынужден прекратить действие магазина на арендованном участке. Причем в кратчайшие сроки магазин должен быть убран с территории, на которую закончился срок аренды.
В данном случае арендаторы как правило обращаются в суд. В суде они просят признать уклонение органов власти от продления аренды незаконным. В случае, если действия арендатора будут неправильными, такие дела признаются проигрышными. Все дела, касающиеся земельного спора лучше всего не решать без участия квалифицированного специалиста. Только адвокат по земельным вопросам сможет правильно провести процедуру продления аренды, а также подготовить документы так, чтобы однозначно быть уверенным в своем выигрыше дела.
Как пример отсутствия грамотного оформления документов можно привести обращение в суд коммерческой организации, магазин которой находился на муниципальной земле. После того, как срок окончился муниципалитет не изъявил желания продлевать договор, в связи с чем, организация вынуждена была обратиться в суд с заявлением о признании действий муниципалитета незаконными. В данном случае действия органов власти выразились в уклонении от продления аренды и отключении электропитания магазина.
В процессе рассмотрения дела истец ссылался на то, что организация обращалась к властям с просьбой продления договора, а также на протяжении всего времени аренды добросовестно исполняло обязанности по оплате аренды, а также содержало участок в чистоте.
В судах первой, второй и третьей инстанций арендатору было отказано в требованиях. Как установил суд, истцом не соблюдены все процедуры перезаключения или продления договора. То есть в деле отсутствуют доказательства того, что в установленный в договоре срок для продления арендатор обращался к органам власти для пролонгации договора. Кроме того, обращаясь в суд с требованиями, истец неправильно становил собственника земельного участка, вследствие чего требования его совсем не имели под собой основы. Именно такое несоблюдение, либо не знание основ права и привело истца к проигрышу дела. Если бы истец предусмотрел все возможные обстоятельства по делу, и обратился к юристу Москвы, то возможно дело имело бы совершенно иной исход. Кроме того, арендатором некорректно были поставлены требования в суде, что привело в отказу Арбитражным судом Москвы в удовлетворении.
Проводя анализ таких ошибок, которые часто возникают у одной из сторон в земельном споре, можно привести несколько характерных ошибок на основании которых выявить рекомендации по заключению договоров аренды на муниципальную землю.
Во первых при заключении договора аренды на землю, необходимо убедиться в том, что в тексте указано право арендатора возводить на участке какие либо объекты, не носящие капитальный характер. В этом случае арендатор сразу страхует себя от возможного сноса постройки. После подписания и заключения договора, а также после возведения здания, разрешение на подключение всех сетей также необходимо согласовать в арендодателем.
Отдельно внимание следует уделить и сроку договора, а также условий его продления. Каждый договор содержит основания, которые либо дают, либо отказывают в продлении договора на последующий срок автоматически. Нужно внимательно ознакомиться со сроками уведомления арендодателя о желании продлить договор. Если этот срок будет нарушен или пропущен, то арендодатель имеет право не пролонгировать договор. В этом случае, также ни один суд не встанет на стороне арендатора. При уведомлении организации, арендующей участок, необходимо письма предоставлять обязательно под расписку, чтобы было доказательство вручения.
В случае, если неправильно трактовать закон, и не соблюсти все оговоренные условия, арендодателя могут ждать большие проблемы, вплоть до сноса возведенного им строительства. Так как это принесет значительный ущерб арендодателю и может привести к полному банкротству, целесообразно не экономить на квалифицированной помощи. Адвокат по земельным вопросам может стать незаменимым помощником в договорных отношениях, а также сохранить все имущество арендодателя.
